Como Começar a Investir em Leilão de Imóveis

Os leilões de imóveis têm se tornado uma alternativa cada vez mais atrativa e acessível tanto para quem deseja adquirir um imóvel para morar quanto para investidores que buscam oportunidades de lucro.

Tanto é verdade que nos últimos doze meses, as buscas no Google Brasil por leilão de imóveis cresceram mais de 3.000%, refletindo o aumento significativo do interesse nesse mercado. Além disso, um levantamento da Smart Leilões apontou um crescimento de 228% na quantidade de imóveis ofertados em leilões organizados pela Caixa Econômica Federal entre 2022 e 2024.

Essa expansão se deve, em grande parte, à possibilidade de arrematar imóveis com valores até 50% abaixo do mercado, além da viabilidade de financiamentos e descontos adicionais.

No entanto, como em todo investimento imobiliário, para garantir um bom negócio, é fundamental conhecer as modalidades de leilão, os custos envolvidos e os cuidados necessários no momento da aquisição para evitar perdas e incômodos desnecessários.

O que são leilões de imóveis e suas modalidades

O leilão de imóveis é um procedimento de compra no qual bens imobiliários, como casas, apartamentos e terrenos, são ofertados por meio de editais, e vendidos pelo maior lance oferecido. Existem duas modalidades de leilões:

• Leilão Judicial: ocorre quando um imóvel é penhorado em um processo judicial devido a dívidas do antigo proprietário, como falta de pagamento de financiamentos, impostos, dívidas condominiais e trabalhistas. A finalidade é quitar dívidas relativas aos imóveis ou proprietários. Esses leilões são realizados pelo Poder Judiciário e supervisionados por juízes, que nomeia um leiloeiro para o procedimento do leilão.
• Leilão Extrajudicial: acontece quando o imóvel foi retomado por um banco ou instituição financeira devido à inadimplência do mutuário. Esse tipo de leilão é regido pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97) e organizado diretamente pelas instituições financeiras ou empresas especializadas.

Cada modalidade tem suas particularidades, e um planejamento estratégico é essencial antes da arrematação.

Estratégias para lucrar com leilão de imóveis

Para maximizar os ganhos ao investir em leilão de imóveis, algumas estratégias são recomendadas:

1. Pesquisa e Análise: Antes de dar um lance, analise detalhadamente a localização do imóvel, o potencial de valorização de mercado e os possíveis custos de regularização e reforma.
2. Leitura do Edital: O edital deve trazer todas as informações importantes sobre o leilão e o bem leiloado, como descrição do imóvel, valores de dívidas, condições de pagamento e eventual ocupação.
3. Participação Estratégica: Antes de participar, é fundamental definir um teto de valor para lances, observando o valor de mercado do bem para evita pagar mais do que o imóvel realmente vale, já que devem ser levados em consideração os custos extras. Além disso, acompanhar o leilão até o fim pode ser vantajoso, pois alguns lances são desclassificados por não cumprimento das condições.
4. Avaliação de Possíveis Obstáculos: Para certificar-se se o investimento realmente é vantajoso, é de imprescindível verificar a existência de obstáculos, como dívidas atreladas ao imóvel (às vezes, com valores superiores ao próprio bem), além da ocupação pelos proprietários ou inquilinos e, por fim, as condições reais do imóvel.
5. Revenda ou Locação: Uma das principais estratégias de investidores é a revenda do imóvel após a realização de reformas necessárias – de modo que o imóvel pode ser vendido pelo valor de mercado. Outro caminho, é a obtenção de renda passiva pela locação anual ou por temporada, dependendo do perfil e localização do imóvel.

Custos envolvidos e formas de pagamento

Embora o preço de arrematação possa ser atrativo, é importante considerar outros custos:

• Comissão do leiloeiro:  No edital, constará o percentual da comissão do leiloeiro, que pode variar entre 5% e 10%, dependendo do profissional e do tipo de leilão.
• Imposto de Transmissão: Com a aquisição do bem, ficará a cargo do arrematante o pagamento referente ao ITBI, para fins de transferência da propriedade para seu nome.
• Taxas e emolumentos: Custos com cartório para registro da escritura e outras taxas administrativas.
• Débitos anteriores: Em alguns casos, o arrematante pode ser responsável pelo pagamento de débitos tributários e condominiais.
• Reformas e regularização: A maioria dos imóveis precisa passar por uma boa reforma após a arrematação. Além disso, outros imóveis podem precisar ser regularizados junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Formas de pagamento

1. Pagamento à vista: Muitas vezes exigido, principalmente em leilões judiciais.
2. Parcelamento: Alguns leilões permitem que o valor seja pago em parcelas, conforme previsto no edital.
3. Financiamento: Em alguns casos, é possível utilizar financiamentos bancários para adquirir o imóvel.
4. Consórcio: Algumas administradoras permitem a utilização de cartas de consórcio contempladas para aquisição em leilão.

Cuidados que o arrematante deve ter

Apesar das oportunidades de lucro, os leilões exigem cautela:

• Consultar um advogado especialista: A orientação jurídica é importante para verificar riscos da aquisição e ajudar na regularização.
• Visitar o imóvel: Embora nem sempre seja possível, tentar obter informações sobre as condições físicas do bem é um cuidado fundamental, principalmente para projeção de despesas com obras.
• Checar a documentação: O imóvel deve estar regular ou ter possibilidades viáveis de regularização.
• Planejamento financeiro: Certifique-se de que consegue arcar com todos os custos envolvidos, evitando surpresas desagradáveis.
• Certifique-se de que possui condições reais de participar do leilão: A desistência da arrematação após a oferta do lance sem motivo justificado pode configurar crime e implica no pagamento de multas e no direito de participar de futuros leilões.

Conclusão

Investir em leilão de imóveis é, na maioria das vezes, uma estratégia rentável, mas exige planejamento, conhecimento e segurança jurídica.

O apoio de especialistas, como advogados e corretores, é indispensável para minimizar riscos e garantir um bom negócio.

Ao seguir as melhores práticas e agir com precaução, o investidor pode encontrar excelentes oportunidades e obter sucesso no mercado de leilões imobiliários, através de um procedimento seguro e com grande potencial de retorno financeiro.

Artigo produzido por JULLY ANNE FERNANDES, advogada inscrita na OAB/SC 58.713. Graduada no Centro Universitário Estácio de Sá de Santa Catarina. Possui pós-graduação na modalidade LLM em Direito e Negócios Imobiliários pela Faculdade Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Subcomissão de Leilão de Imóveis da OAB/SC, além das Comissões de Direito Imobiliário e de Direito Condominial, da Subseção de São José. Instagram: @jullyanne.fernandes. E-mail: [email protected]. Whatsapp: 48 99977-0416