Como é calculado o valor do ITBI no momento da compra do imóvel: você sabia que pode ter direito à devolução de valores?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o imposto que incide em transações imobiliárias envolvendo transmissão de bens imóveis entre vivos, como por exemplo, a compra e venda de propriedade imobiliária.

Muito embora se trate de imposto incidente sobre transações imobiliárias, a aplicação comporta exceções, com a isenção do pagamento em alguns casos, como por exemplo, na integralização de capital social de empresa com bem imóvel, quando a empresa não tiver atividade preponderantemente imobiliária.

Por se tratar de um tributo municipal, cabe ao Município definir as alíquotas, sendo em alguns casos estabelecidas de forma progressiva.

O cálculo do ITBI deve ser baseado no valor venal de mercado do imóvel, ou seja, o valor da transação realizada em condições normais de mercado. Este valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, ou seja, presume-se como verdadeiro a quantia declarada pelo contribuinte. Foi desta forma que entendeu o do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema 1.113).

Na decisão, o STJ estabeleceu as seguintes teses:

·     A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao valor de referência do IPTU.

·     O valor declarado pelo contribuinte é presumido como correto, salvo comprovação contrária pelo Fisco, que deve instaurar processo administrativo para revisar o valor.

·     A adoção de um valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município é considerada ilegal.

Portanto, caso o município utilize arbitrariamente um "valor de referência" para calcular o ITBI, sem considerar o declarado pelo contribuinte, tal prática é passível de contestação na via judicial.

Em havendo o pagamento de valor a mais a título de ITBI, baseado na adoção do valor de referência ou arbitramento unilateral pelo município, o contribuinte poderá requerer judicialmente a devolução da quantia paga a maior.

A jurisprudência do país tem se posicionado favoravelmente sobre este entendimento, como no julgamento da Apelação Cível nº 0091396-55.2020.8.19.0001, em que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro determinou que, caso o município não respeite a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, o valor pago a mais deve ser restituído. A decisão pontua:

·     O município deve instaurar processo administrativo, garantindo o contraditório, caso discorde do valor declarado.

·     Sem comprovação de erro ou inconsistência no valor declarado pelo contribuinte, a restituição do montante pago a mais é devida.

Contudo é necessário observar o prazo prescricional: a devolução pode ser requerida nos casos de transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos.

É importante ter em mente que o cálculo correto do ITBI é um direito do contribuinte, e a administração pública deve observar os valores declarados na transação imobiliária, salvo se houver comprovação de irregularidade por meio de processo administrativo.

Deste modo, existindo dúvidas a respeito da quantia paga, é imprescindível consultar um advogado especializado para que se analise a viabilidade de pedido de restituição de valores por meio da ação judicial adequada.

Artigo produzido por JULLY ANNE FERNANDES, advogada inscrita na OAB/SC 58.713. Graduada no Centro Universitário Estácio de Sá de Santa Catarina. Possui pós-graduação na modalidade LLM em Direito e Negócios Imobiliários pela Faculdade Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Subcomissão de Leilão de Imóveis da OAB/SC, além das Comissões de Direito Imobiliário e de Direito Condominial, da Subseção de São José. Instagram: @jullyanne.fernandes. E-mail: [email protected]. Whatsapp: 48 99977-0416